税理士さっさんのブログ

税に関する豆知識や旬の税金ネタについて専門家の観点から自由に述べます。

不動産賃貸の確定申告

こんにちは。

税理士のさっさんです。

 

今日は、「不動産賃貸の確定申告」について書きます。

 

アパート経営している人いらっしゃいますかね?

アパート貸したら賃貸料貰いますよね?

その貰った賃料をどのように申告したらいいのか?

が今日のテーマです。

 

これ、規模によって取扱いが異なってきます。

「5棟10室」っていう基準があるんです。

貸家なら5棟以上

アパートなら10室以上

であれば、「事業的規模」に該当するんです。

 

で、この事業的規模に該当するのとしないのとで違いがあるんです。

事業的規模に該当した方が色々優遇されてます。

 

例えば、

① 事業的規模であれば、アパートの建替えとかの取壊し費用は無制限に経費にできま

 すが、事業的規模でない場合は損失分がなかったことにされちゃいます。

 

② 事業的規模の場合には「青色事業専従者給与」の経費計上が認められますが、事業

 的規模でない場合には認められません。

  ※「青色」を選択している場合です。

 

③ 事業的規模の場合は、青色申告特別控除額が65万円ですが、事業的規模以外の場

 合には10万円になります。

  ※「青色」を選択している場合です。

 

どちらに該当しますかね?

この区分ができれば不動産所得の計算は難しくありません。

賃料収入とか維持費とかは、管理会社が計算書作ってくれてるでしょ?

※ご自身で管理している方は・・・頑張ってください笑

通帳用意するでしょ?

固定資産税の納付書用意するでしょ?

去年の続きで減価償却費計算するでしょ?

 

経費にできるのってこんなもんですよね。

あとはそれを会計ソフトに落とし込めば青色申告の決算書の完成です。

 

 

1つだけ注意点。

異常に礼金収入が多かった!っていう場合には調整計算ができる場合もありますよ。

こういうときは税理士さんに相談してみてください。

中小企業の株の評価

こんにちは。

税理士のさっさんです。

 

三連休の最終日ですね。

今日はゆっくりしたいところです。

 

さて、今日は「中小企業の株の評価」について書きます。

へそくりで株式に投資している方とかいらっしゃいますかね?

誰もが知っている会社の株に。

そういった有名な会社の株式は、たいていの場合「上場株式」です。

東証1部上場」とか言いますよね?

 

「中小企業の株式」は「上場」はされていません。そういう株式のことを「取引相場のない株式」っていいます。

このブログで何回か「相続税」について取り上げたことがあるんですけどね、この「中小企業の株」も相続税に関係します。

 

相続が発生(誰かが亡くなった)した場合、その亡くなった人が、亡くなった時に所有していた財産を相続人がもらうことになります。

 

例えば亡くなった人をAさんとします。

Aさんには、妻Bさんと子Cさんがいました。

Aさんは若いころ会社を立ち上げ、成功させ、その会社をCさんに継がせました。

その会社は無借金経営で業績も順調です。

Aさんが亡くなった時、Aさんは、自宅とCさんに継がせた会社の株式と預金を持っていました。

 

この場合だと、BさんとCさんが、自宅と株式と預金を相続により取得することになります。

 

で、この取得する自宅と株式と預金は「時価評価」して相続税を計算しないといけないんです。

 

「株式の時価評価」ってどうするんですかね?

「上場株式」なら毎日変動してて新聞とかに載っていますよね?

「取引相場のない株式」は?

自分で計算するしかないんです。

 

算出方法は2つあります。

① 純資産

に基づく方法と

② 類似業種

に基づく方法。

 

大会社なら、①か②の選択。

中会社・小会社なら①か、①と②を掛け合わせて算出した金額。

掛け合わせて算出した金額っていうのは、①✕40%+②✕60%みたいな算出方法です。

割合は国税庁が定めています。

大・中・小の基準も国税庁が定めています。

 

①と②の算出方法、業績が好調なら、たいていの場合②の方が株価が安くなるんです。

 

上場株式の価値は上がった方が嬉しいけど、この「取引相場のない株式」は安い方がいいですよね?相続税が少なくて済みますから。

 

中小企業の場合って、たいていの場合、社長さんが出資して会社設立しますよね?

代替わりしても株はそのままってことがよくあるんです。

そのまま相続が発生しちゃうとどうですかね?

その株式、価値があっても売れないですよね?

そうすると相続税の納税に困っちゃうんです。

 

「取引相場のない株式」の価額も毎年変動しますからね。

定期的に株価を算定して対策を考えた方がいいですよ。

 

今いい制度もありますし。

「特例事業承継税制」っていう。。。

 

これについてはいずれ書きます。

 

 

 

 

自家消費

こんにちは。

税理士のさっさんです。

 

正月休み明けが月曜日からだと1週間が長く感じますよね?

その後の連休はありがたいですね。

 

さて、今日は「自家消費」について書きます。

これも確定申告関連になりますかね。

 

個人事業主の方、どんな商売をされていますか?

例えば和菓子屋さんの場合で考えてみますね。

お饅頭を仕入れて販売するとしますね。

仕入に係る費用は経費ですね?

で、お饅頭を販売したら収入ですね?

 

じゃあ、そのお饅頭、自分のお家で食べちゃったら?

このことを「自家消費」っていいます。

じゃあ、1個80円で仕入れて100円で売っているお饅頭をお家で食べたら、どうしたらいいんでしょうか?

80円の仕入れは通常通り処理します。

問題は売上です。いくらで計上したらいいでしょうか?

 

① 販売価額(100円)×70%

② 仕入価額(80円)

の多い方を計上することになります。

この例の場合だと、①<②だから80円になります。

 

お店に来てくれた友人とか、親戚とかにタダであげた場合も同じ扱いになります。

 

じゃあ、従業員に安~く販売する場合はどうですかね?

「社員割引」とかよく聞きますよね?

この場合は、定価✕70%を売上計上しないといけません。

100円のお饅頭を30円で売ったら、

100円✕70%=70円ですね。

30円はすでに売り上げに計上されていますから、

70円-30円=40円を追加で売上計上する必要があります。

ただし、賞味期限が近付いてきたからってことで、店頭で30円で売るような商品だったら追加で売上計上する必要はありません。

 

私の仕事には自家消費はありませんね。

いいのか悪いのか笑

 

保険金に税金がかかる場合

こんにちは。

税理士のさっさんです。

 

今日は「保険金に税金がかかる場合」について書きます。

皆さん、大なり小なり「保険」入ってますよね?

 

生命保険、医療保険、積立型の保険、地震保険、車両保険・・・

毎月とか、年1回とか保険料を払いますよね?

何事もないに越したことはないですけど、万一の事態が発生したら保険金の給付を受けますよね?

これに税金ってかかるんですかね?

結論を先に書きますね。

「ややこしいです。」

答えになっていませんね笑

 

ケースバイケースでかかったり、かからなかったりします。

で、かかる税金も所得税だったり贈与税だったり相続税だったり色々です。

 

例えば生命保険の場合ですけどね、妻が亡くなったとして・・・

① 妻の保険について、夫が受取人で保険料を夫が負担していた場合

 ・・・夫に所得税が課されます。

② 妻の保険について、夫が受取人で、保険料を妻の父が負担していた場合

 ・・・夫に贈与税が課されます。(妻の父から夫への贈与)

③ 妻の保険について、夫が受取人で、保険料を妻が負担していた場合

 ・・・夫に相続税が課されます。

ね。ややこしいでしょ?

 

医療保険の場合はどうでしょうかね?

これは、税金がかかりません。

「心身の障害等に起因して支払いを受ける損害保険金」は非課税とされます。

 

地震保険とか、車両保険とかはどうですかね?

これも原則的には非課税とされています。

 

出た!「原則的に」笑

 

法人とか、個人事業主さんとか、店舗や営業車の保険料って経費にするでしょ?

で、例えば車が店舗に突っ込んできたら、保険で修理しますよね?

この場合は、修理代は経費になって、保険金は収入になります。

 

こういう時に、「手出し」の方が多いとものすごく困るんですよね・・・

過去記事に「企業防衛という考え方」ってのがあります。

これは生命保険について書いてるんですけどね、良かったらお読みください。

 

 

 

還付を受けられるかも?

こんにちは。

税理士のさっさんです。

 

今日も確定申告関連のことを書きます。

テーマは「還付を受けられるかも?」です。

給与所得者向けの記事になります。

 

給与所得のみの方って、確定申告は普通しませんよね?

会社が「年末調整」をしてくれますからね。

で、年末調整したら、いくらかお金が戻ってきますよね?

たまに徴収される方もいますけどね笑

 

みなさん毎月の給与明細に「所得税」っていっていくらか天引きされているでしょ?

あれ、「概算の金額」なんです。

で、12月の最後の給料の支給額が確定したら、1年分の収入が確定するでしょ?

その1年分の金額で所得税を正確に計算すると、月々概算で天引きされていた金額の合計額との間に差額が生じるんです。

その差額を還付されたり徴収されたりするのを「年末調整」っていいます。

通常は「多めに天引き」されてますから還付されることが多いんですけどね、たまに徴収される方もいらっしゃいます。

 

年内最後の給与が支給されるときに給与明細と一緒に「源泉徴収票」っていうのを貰いますよね?

その源泉徴収票を使って確定申告をすれば還付を受けられるかも?

っていうのが今日のテーマです。

過去記事でいくつかは言及してるんですけど改めて。

① 家を買った場合

② たくさん医療費を支払った場合

③ 災害に遭った場合

④ 退職後その年内に再就職しなかった場合

⑤ 年末調整の時に会社に地震保険とかの控除証明書を出し忘れた場合

⑥ ふるさと納税した場合(ワンストップ特例の申請を忘れた場合)

⑦ 大みそかに結婚した場合(配偶者の収入が扶養の範囲内の場合です。)

⑧ 子供の国民年金を支払っていたのを忘れていた場合

思いつくまま書いてみました。。。

 

「還付申告」は、もう受付が開始されていますから、早く還付を受けたい方は早めに出した方がいいですよ。

 

 

 

副業についての留意点

こんにちは。

税理士のさっさんです。

 

ここ数日強風が吹き荒れていましたね。

私の住んでいるところの話ですけど笑

夜ジョギングして帰ってきたら髪がオールバックになっていました笑

 

さて、今日は「副業についての留意点」を書きます。

皆さんは「副業」されていますか?

副業を推奨している会社なんかもあるみたいですね。

 

では、この「副業」って税金かかるんですかね?

結論を書きますね。

「かかります。」

これは当然ですね。

 

留意点が色々あるんです。

まず、「所得の種類」について。

「副業」はほとんどの場合、「雑所得」に該当します。

※「所得の種類」は10種類あって、他の9種類に該当しないものが「雑所得」に分類されます。

 

同じ商売をやってて、それを本業でやっている人の場合は「事業所得」に該当するんです。

「事業所得」にある税制上の恩恵が「雑所得」にはないんです。

代表的なのは

①損益通算ができないこと

青色申告特別控除が受けられないこと

です。

 

副業で損したくはないけど、損することもありますよね?

その場合、その損した分は「なかったこと」にされちゃうんです。

事業所得なら、「損益通算」っていって他のプラスの所得と相殺(通算)することができたり、翌年儲かった分から差し引くことができるんです。

 

次に②についてですけどね、雑所得も商売ですから同じように帳簿つけないとキッチリ計算できませんよね?

で、キッチリ計算しますよね?

事業所得なら、キッチリ計算したら「青色申告特別控除」っていって65万円の控除が受けられるんです。「青色」を選択したらですけど。

雑所得にはありません・・・。

 

損しないで、効率よく経理を行うことですかね。

雑所得のデメリットを補うためには。

 

余談ですが、「20万円以下の副業は申告しなくていい。」って聞いたことあります?

これ、半分正解です。

所得税」は「確定申告不要制度」があるので20万円以下の所得は申告しなくていいんですけどね、「住民税」はこの規定がありません。

なので、住民税の方はキチンと申告しなければいけません。

 

あまりメジャーじゃないですけど、各市町村のホームページに「住民税申告書」なるものが存在していますのでご確認ください。

 

 

住宅借入金等特別控除

こんにちは。

税理士のさっさんです。

 

税理士の繁忙期突入です。

今のところ毎日更新を続けていますが、途切れたらごめんなさい。。。

 

さて、今日は「住宅借入金等特別控除」について書きます。

 

簡単に言えば、「お金を借りて家を建てたら所得税が減税される」っていう制度です。

今年は10月に消費税率が8%から10%に上がりましたからね、駆け込み需要がありましたね。

 

消費税については、注文してから実際モノが完成するまでの期間が長い場合には「経過措置」っていうのが設けられていたんです。

「家の注文」も経過措置の対象でした。

なので、2019年の3月までに契約を交わせば、完成が10月以降でも消費税率は8%でよかったんです。

 

そうなると、8%で買った人と10%で買った人と、この「住宅借入金等特別控除」の決まりが同じだと不公平ですよね?

 

ちゃんと国も考えてくれています。

 

10%で買った人は減税期間が3年長いんです。

8%で買った人は10年で、10%で買った人は13年です。

減税額は借入金額の年末残高の1%。

※11年目から13年目はちょっと計算方法が違います。

 

この制度、最初の年は自分で確定申告をする必要があります。

2年目からは、サラリーマンの方は年末調整でぺらっぺらの紙を1枚つけて提出すると勤務先が計算してくれます。

 

ローンって35年が一般的なんですかね?

65歳定年から逆算すると30歳そこそこで建てたら働いている間に完済できるんですよね。

私の友人も何人か30歳そこそこで建ててました。

で、今年から減税がないので落ち込んでました笑

 

多分、契約時とか引き渡し時に住宅メーカーさんに言われてると思いますけど、忘れずに申告してくださいね。