アパート経営で節税？ 相続税編①

こんにちは。

税理士のさっさんです。

前々回、「アパート経営で節税？　所得税編」を書きました。

今日は「相続税編」を書きます。

「相続税編」は話が長くなりそうなので、とりあえず「①」とします。

「アパートを建てると相続対策になりますよ！」って聞いたことありません？

ホントですかね？

先に結論書きますね。

「『とりあえず』相続税は安くなります。」

具体的な金額で検証しますね。

今回は２パターンを比較しますね。

パターン１

～前提条件～

①　母７５歳　子５０歳　相続人は子１人のみ

②　母は現金１億円を所有し他に財産や借金はない

～計　　算～

①　財産を計算します。現金のみ。１億円ですね。

②　債務を計算します。ありませんね。０円です。

③　相続税を計算する上での「控除額」を計算します。

　計算式：３，０００万円＋６００万円✕法定相続人の数　に当てはめると

　　　　　３，０００万円＋６００万円✕１＝３，６００万円になります。

④　（①－②）－③＝６，４００万円（課税価格っていいます。）

⑤　相続税を計算します。

　６，４００万円✕（３０％－７００万円）＝１，２２０万円

　　　　　　　　　　　　↑税率です

　→相続税は１，２２０万円です。

パターン２

～前提条件～

①　母７５歳　子５０歳　相続人は子１人のみ

②　母１億円の土地（更地）を所有

③　銀行から１億円の借入を行い、１億円のアパートを建築し賃貸開始

④　アパートは満室

⑤　借地権割合　７０％（地域ごとに国が定めています。）

⑥　借家権割合　３０％（県ごとに国が定めています。）

⑦　アパートの固定資産税評価額　７，０００万円

～計　　算～

①　財産を計算します。

財産は、元々所有していた土地と建築したアパートですね。

（ア）土地の計算

　土地の使い方が「更地」から「アパートの敷地」に変わりましたよね？

　そうすると、相続税法上の取扱いも「自用地」から「貸家建付地（かしやたてつけち）」に変わるんです。評価方法も変わります。

　評価の計算式：自用地の価額－自用地の価額✕借地権割合✕借家権割合✕賃貸割合

　これに当てはめると

　１億円－１億円✕７０％✕３０％✕１００％＝７，９００万円

　→７，９００万円が土地の評価額になります。下がりましたね。

（イ）建物（アパート）の計算

　建物の「相続税評価額」を算定する場合には「固定資産税評価額」っていうのを用います。

持ち家の方でしたらご存知ですよね？

毎年「課税明細書」がお住いの市町村から送られてくるでしょ？

そのなかに「評価額」っていうのが記載されています。その金額を用います。

この評価額は「評価の安全性」って言って建築費用よりも安く設定されているんです。

なので、前提条件で建築費用１億円に対して評価額７，０００万円で設定しました。

計算式：アパートの固定資産税評価額✕アパートの固定資産税評価額✕借家権割合

　　　　✕賃貸割合

当てはめると

７，０００万円－７，０００万円✕３０％✕１００％＝４，９００万円

４，９００万円がアパートの評価額になります。だいぶ下がりましたね。

（ウ）財産の合計

（ア）＋（イ）＝１億２，８００万円

②　債務を計算します。銀行借入の１億円ですね。

③　控除額はパターン１と同じです。３，６００万円ですね。

④　①－②＝２，８００万円

　　２，８００万円－３，６００万円＝△８００万円

　　マイナスになりましたね。

　　なので相続税はかかりません。

よって、冒頭の結論通り、相続税は安くなります。

では、なぜ、『とりあえず』なのか？

「アパート経営」って損するために行う人はいませんよね？

パターン２で建てたアパートは今後収益を生んでいくでしょ？

そうすると母の財産は少しずつ蓄積されていくんです。

母が長生きすればするほどパターン１とパターン２の差額がどんどん縮まっていって、最終的には逆転する可能性もあるんです。

だから建てた後の対策っていうのも必要になってきますよね。

私が付き合いのある住宅メーカーさんからは、建てた後の対策シミュレーションをしてくれっていう依頼もあって、お客様から喜ばれているみたいですよ。

建てる方も安心ですしね。

やっぱり長くなりましたね。

まだ「小規模宅地」とか何も言及していないのに・・・

いずれ②を書きます。