アパート経営で節税？ 相続税編②
こんにちは。
税理士のさっさんです。
今日は全国的に雨模様みたいですね。
重馬場に強い馬は・・・
さらに難しくなりますね。
さて、今日は「アパート経営で節税？ 相続税編②」について書きます。
前回書ききれなかった、「小規模宅地等」についてです。
「小規模宅地等」って何ですかね？
最後に「等」ってあるでしょ？
「小規模宅地」に該当するものは４つ。
① 特定事業用宅地等
② 特定同族会社事業用宅地等
③ 特定居住用宅地等
④ 貸付事業用宅地等
です。
①は、被相続人（亡くなった人）が商売で使っていた土地
②は、被相続人が出資して経営していた会社が使っていた土地
③は、被相続人が住んでいた土地
④は、被相続人が貸していた土地
です。
財産をたくさん持っていた方が亡くなったら「相続税」を納付しなければなりません。
例えば、③の自宅とわずかな現金しかなかった場合でその自宅が都会にあったら、土地の評価額って高くなっちゃうんです。
そうすると相続税も高くなっちゃいます。
その自宅を引き継ぐ人（相続人）に手持ちの現金がなかったら相続税を払うために自宅を手放さないといけなくなっちゃいますよね？
「それはかわいそうでしょ？」ってことでこの「小規模宅地等の減額」っていう制度があるんです。
で、この制度をうまく使えば相続対策になるんです。
例えば次のような財産を所有していたとします。
相続人は子１人と仮定します。
① 自宅 土地９９㎡ ５，０００万円
建物 １，０００万円
② 空地 土地９９㎡ ５，０００万円
③ 現金 ５００万円
④ 合計 １１，５００万円
この場合の相続税を計算しますね。
① 財産の合計 １１，５００万円
② 小規模宅地等の減額△４，０００万円
※算式：５，０００万円✕８０％
③ 差し引き ７，５００万円
④ 控除 △３，６００万円
※算式：３，０００万円＋６００万円✕法定相続人の数
⑤ 差し引き ３，９００万円
⑥ 相続税 ５８０万円
※算式：３，９００万円✕２０％－２００万円
になります。相続財産の現金５００万円を超えてますから、相続人が８０万円「手出し」しないといけませんね。
では、銀行から５，０００万円借りて「空地」に５，０００万円のアパートを建てたらどうなるでしょう。
～空地→アパート敷地～
① 土地（自用地→貸家建付地） ３，９５０万円
算式：自用地価額－自用地価額✕借地権割合✕借家兼割合✕賃貸割合
※ 借地権割合７０％、借家権割合３０％で計算しています。
用語の説明は、「相続税編①」をご参照ください。
５，０００万円－５，０００万円✕７０％✕３０％✕１００％＝３，９５０万円
② 建物 ２，４５０万円
算式：固定資産税評価額（※）✕（１－３０％）
※固定資産税評価額は「建築価額の７０％」と仮定します。
（５，０００万円✕７０％）✕（１－３０％）＝２，４５０万円
③ 借入金 △５，０００万円
～相続税の計算～
① 空地以外の財産の合計 ６，５００万円
② 空地→アパート
（ア）土地 ３，９５０万円
（イ）建物 ２，４５０万円
③ ①＋② １２，９００万円
④ 小規模宅地等の減額 △５，９７５万円
算式：５０００万円✕８０％＋３，９５０万円✕５０％
⑤ 借入金 △５，０００万円
⑥ ③－④－⑤ １，９２５万円
⑦ 控除 △３，６００万円
⑧ 差し引き △１，６７５万円→０円
マイナスになりましたので相続税はかかりません。
注意点。
① 相続開始前３年以内にアパート経営を開始した場合は「小規模宅地等の減額」の対
象になりません。
② 「小規模宅地等の減額」には面積制限があります。
③ 「小規模宅地等の減額」を使った結果、相続税額が０円となる場合でも申告書は提
出しなければなりません。
相続対策は「早めに長期戦略で行う」のが何よりなんですけどね。
いつ寿命が来るかわかりませんからね。
難しいですね。。
