アパート経営で節税？ 相続税編①

こんにちは。

税理士のさっさんです。

前々回、「アパート経営で節税？　所得税編」を書きました。

今日は「相続税編」を書きます。

「相続税編」は話が長くなりそうなので、とりあえず「①」とします。

「アパートを建てると相続対策になりますよ！」って聞いたことありません？

ホントですかね？

先に結論書きますね。

「『とりあえず』相続税は安くなります。」

具体的な金額で検証しますね。

今回は２パターンを比較しますね。

パターン１

～前提条件～

①　母７５歳　子５０歳　相続人は子１人のみ

②　母は現金１億円を所有し他に財産や借金はない

～計　　算～

①　財産を計算します。現金のみ。１億円ですね。

②　債務を計算します。ありませんね。０円です。

③　相続税を計算する上での「控除額」を計算します。

　計算式：３，０００万円＋６００万円✕法定相続人の数　に当てはめると

　　　　　３，０００万円＋６００万円✕１＝３，６００万円になります。

④　（①－②）－③＝６，４００万円（課税価格っていいます。）

⑤　相続税を計算します。

　６，４００万円✕（３０％－７００万円）＝１，２２０万円

　　　　　　　　　　　　↑税率です

　→相続税は１，２２０万円です。

パターン２

～前提条件～

①　母７５歳　子５０歳　相続人は子１人のみ

②　母１億円の土地（更地）を所有

③　銀行から１億円の借入を行い、１億円のアパートを建築し賃貸開始

④　アパートは満室

⑤　借地権割合　７０％（地域ごとに国が定めています。）

⑥　借家権割合　３０％（県ごとに国が定めています。）

⑦　アパートの固定資産税評価額　７，０００万円

～計　　算～

①　財産を計算します。

財産は、元々所有していた土地と建築したアパートですね。

（ア）土地の計算

　土地の使い方が「更地」から「アパートの敷地」に変わりましたよね？

　そうすると、相続税法上の取扱いも「自用地」から「貸家建付地（かしやたてつけち）」に変わるんです。評価方法も変わります。

　評価の計算式：自用地の価額－自用地の価額✕借地権割合✕借家権割合✕賃貸割合

　これに当てはめると

　１億円－１億円✕７０％✕３０％✕１００％＝７，９００万円

　→７，９００万円が土地の評価額になります。下がりましたね。

（イ）建物（アパート）の計算

　建物の「相続税評価額」を算定する場合には「固定資産税評価額」っていうのを用います。

持ち家の方でしたらご存知ですよね？

毎年「課税明細書」がお住いの市町村から送られてくるでしょ？

そのなかに「評価額」っていうのが記載されています。その金額を用います。

この評価額は「評価の安全性」って言って建築費用よりも安く設定されているんです。

なので、前提条件で建築費用１億円に対して評価額７，０００万円で設定しました。

計算式：アパートの固定資産税評価額✕アパートの固定資産税評価額✕借家権割合

　　　　✕賃貸割合

当てはめると

７，０００万円－７，０００万円✕３０％✕１００％＝４，９００万円

４，９００万円がアパートの評価額になります。だいぶ下がりましたね。

（ウ）財産の合計

（ア）＋（イ）＝１億２，８００万円

②　債務を計算します。銀行借入の１億円ですね。

③　控除額はパターン１と同じです。３，６００万円ですね。

④　①－②＝２，８００万円

　　２，８００万円－３，６００万円＝△８００万円

　　マイナスになりましたね。

　　なので相続税はかかりません。

よって、冒頭の結論通り、相続税は安くなります。

では、なぜ、『とりあえず』なのか？

「アパート経営」って損するために行う人はいませんよね？

パターン２で建てたアパートは今後収益を生んでいくでしょ？

そうすると母の財産は少しずつ蓄積されていくんです。

母が長生きすればするほどパターン１とパターン２の差額がどんどん縮まっていって、最終的には逆転する可能性もあるんです。

だから建てた後の対策っていうのも必要になってきますよね。

私が付き合いのある住宅メーカーさんからは、建てた後の対策シミュレーションをしてくれっていう依頼もあって、お客様から喜ばれているみたいですよ。

建てる方も安心ですしね。

やっぱり長くなりましたね。

まだ「小規模宅地」とか何も言及していないのに・・・

いずれ②を書きます。

確定申告 棚卸ってどうやるの？

こんにちは。

税理士のさっさんです。

今日は、仕事に絡めて実家に帰省中です。

さて、今日は「棚卸」について書きます。

開業１年目の方、初体験ですね。

「棚卸」っていうのは「在庫チェック」のことをいいます。

よく、「決算在庫一掃セール」みたいな広告見ません？？

在庫がたくさんあると数えるのが面倒だからでしょうね笑

商売やってたら、「在庫」って必ず抱えますよね？

私みたいな税理士業でも抱えますよ。

販促用に作ったボールペンでしょ、切手でしょ、他にも何かあったかな・・・

「棚卸」しないといけないのは「売物」だけじゃないんですよね。

事務用品とかも原則的には棚卸しないといけません。売物以外の物は「貯蔵品」っていいます。

「原則的には」って書いたのは、例外的取扱いがあるからなんです。

例えば、毎月１０本～２０本、ボールペンを使用しているとするでしょ？

使った都度２０本になるように補充していたら、年末に何本か在庫抱えますよね？

こんな感じで継続的に購入しているものについては棚卸しなくてもいいよっていうことになっているんです。

「売物」はだめですよ！あくまで「貯蔵品」についてです。

「所得税法基本通達３７－３０の３」が根拠です。

では、次に「売物」の棚卸について。

「売物」は、「商品」とか「製品」とかって勘定科目を使用します。

「商品」って１回で仕入れる訳じゃないですよね？

ある程度売上の状況見ながら仕入れますよね？

毎回仕入れ値って同じじゃないですよね？

１２月３１日時点で残っている「商品」っていつ仕入れたものか何か印付けてますかね？

普通付けませんよね？

なので、所得税の法律で棚卸の方法を何通りか定めているんです。

①　個別法

②　先入先出法

③　総平均法

④　移動平均法

⑤　最終仕入原価法

⑥　売価還元法

の６つ。

減価償却の時も、〇〇法ってありましたよね？

この「棚卸」もいずれかの方法を選択することができます。

選択するときは届出書を提出しないといけません。

届出書を提出しなかった場合には⑤の「最終仕入原価法」を選択したものとみなされます。

たいていの方、届出書、出さないんですよ。

「最終仕入原価法」って方法が一番簡単ですから。

読んで字のごとく、その年の１番最後に仕入れた時の単価に数量をかければ棚卸金額が算出できちゃうんです。

簡単でしょ？

たくさんの品目があったら大変でしょうけどね。

たくさん在庫がある会社なんかはハンディタイプの端末でバーコード管理してたりしていますけどね。

今のうちからエクセルとかでフォーマットは作っておいた方がいいですよ。

年末は何かとバタバタしますから。

「最終仕入原価法」、簡単なんですけど、デメリットもあるんですよね。

最後に仕入れた時の単価が急激に変動してたら実態と合わなくなってしまうんです。

その場合は、他の方法で棚卸することを検討してください。

さて、からし蓮根と馬刺し買って帰りましょうかね笑

アパート経営で節税？ 所得税編

こんにちは。

税理士のさっさんです。

今日は、「アパート経営をしたら節税になるのか？」について書きます。

「節税になりますよ！」的な宣伝広告ってよく見かけますよね。

なぜ節税になるんですかね？

例えば、会社経営者で給与が年間１２００万円の方がいたとします。

この方がアパート経営を始めた場合、「給与所得」ってものに「不動産所得」ってものが加わるんです。そうなると、この方は確定申告をすることになります。

確定申告をするときは、「給与所得」と「不動産所得」を合計するんです。これを「損益通算」といいます。

「だったら所得が増えるんじゃないの？？」って思いますよね？

たいていの場合、最初のころは「不動産所得は赤字」になるんです。

具体的な数字で示しますね。

～前提条件～

①　アパートの本体価格　　　７，０００万円

②　空調、衛生等の設備　　　２，５００万円

③　敷地の舗装・フェンス等　　　５００万円　→建築費　１億円

④　借入金・年利　　　　　　１億円・２％

⑤　想定家賃収入（６％）　　　　６００万円（年）

⑥　管理費（収入の１０％）　　　　６０万円

⑦　１月から賃貸開始

～計算～

①　収入：６００万円

②　借入金利息：１億円✕２％＝２００万円　※概算です。

③　管理費：６００万円✕１０％＝６０万円

④　減価償却費

　※　減価償却費の計算方法については過去の記事をご参照ください。

　（ア）本　体：７，０００万円✕０．０３８＝２６６万円

　（イ）設　備：２，５００万円✕０．０６７＝１６７．５万円

　（ウ）構築物：　　５００万円✕０．１００＝　５０万円　

　　　　減価償却費　計：４８３．５万円

⑤　②＋③＋④＝７，４３５，０００円

⑥　①－⑤＝△１，４３５，０００円

不動産所得がマイナスになりましたね。

これを給与所得と通算します。

給与の収入が１，２００万円ならば、給与所得は１，２００万円－２２０万円

＝９８０万円になります。

仮に所得控除（扶養控除とか社会保険料控除のことです。）が２８０万円だったならば、給与のみの場合の所得税は、

（９８０万円－２８０万円）＝７００万円

７００万円✕２３％－６３６，０００円＝９７４，０００円になります。

これに、不動産所得のマイナスを「通算」すると、

（９８０万円－１４３．５万円）－２８０万円＝５５６．５万円

５５６．５万円✕２０％－４２７，５００円＝６８５，５００円になります。

９７４，０００円－６８５，５００円＝２８８，５００円の節税になりました。

「でも赤字になるなら損するじゃん！」って思いますよね？

赤字なのは「最初のうちだけ」なんです。

借入金の利息や減価償却費は年々減少していきますのでいずれ収入が経費を上回ります。

で、借入金を返し終われば純粋に財産だけが残るんです。

２つほど注意点

①　上に示した「前提条件」が現実的かどうか慎重に検討すること

②　節税効果がなくなった後の「着地点」のことも考えること

いい税理士さんなら相談に乗ってくれますよ。

私なら親身にお答えしますけどね。

タイトルに「所得税編」って書きました。

いずれ「相続税編」も書きます。

源泉徴収義務者って？

こんにちは。

税理士のさっさんです。

今日は「源泉徴収義務者」について書きます。

「源泉徴収義務者」って誰のことですかね？

サラリーマンの方は年末に「源泉徴収票」って会社

からもらうでしょ？

その中に「源泉徴収税額」って欄があって、金額が

入ってますよね？

その金額が、「会社から徴収された源泉（所得税）」

なんです。毎月の給料から天引きされて、年末調整で

いくらか戻ってきて・・・の結果の金額です。

なので、この場合では、勤務先の会社が「源泉徴収

義務者」になります。

では、なぜその勤務先の会社は「源泉徴収義務者」

にならないといけないのでしょうか？

所得税法の規定で、原則として法人・個人を問わず

事業を行う者はこの「源泉徴収義務」を負うんです。

一部例外があって、個人事業主でお手伝いさん的な人

しか雇用していない方（もちろん誰も雇っていない方

もです。）についてはこの「源泉徴収義務」がないん

です。

「源泉徴収」しないといけないものって何ですかね？

※「源泉」ってのは「所得税」のことです。

代表的なのは「給料」ですね。

その他にも「報酬」といわれるものがあります。

「税理士報酬」も源泉徴収の対象になります。

で、徴収した所得税はどうするのか？

原則「徴収した翌月１０日」までに国に納めます。

例外「半年に１度、７月１０日と１月２０日」までに

　　半年分をまとめて国に納めます。

例外の方を採用する場合には、税務署に「源泉所得税

の納期の特例の承認に関する申請書」を提出する必要

があります。

個人事業主の方は、事業を始めるときに「開業届」を

提出しますよね？

最初から人を雇う場合には「給与支払事務所等の開設

届出書」ってのも出す必要があります。

で、それを出すと、所得税を納めるための納付書が税

務署から送られてきます。

「原則」の場合だとドサッと１２枚、併せて「納期の

特例の申請書」を提出した場合だとファサッと２枚。

まだ届出書を出していなくて雇用している個人事業主

の方、急いで提出してくださいね！

では、逆に誰も雇っていない個人事業主の方が税理士

に報酬を支払ったら源泉徴収は必要ですかね？

「必要ありません」

そもそも「源泉徴収義務者」ではありませんからね。

当然といえば当然なんですけどね。

これは所得税法の２０４条に規定されています。

税理士側が注意しないといけませんね。

１つ注意点。

所得税法２０４条の規定。「ホステス」さんの報酬が

除外されています。

バーなどの経営者の方は「ホステス」さんへの報酬か

らは源泉徴収する必要がありますからね。

「ホステス」さんへの支払いが「給料」なのか「報酬」

なのかって議論もありますけどね。

これについてもおいおい書きます。

昨日、「税理士試験」について少し触れたんですが多く

の受験生の方がこのブログに立ち寄ってくださったみた

いです。ありがとうございます。

そっち関係のネタもたまには書きたいと思います。

何せ受験期間長かったですから笑

税理士になるためには

こんにちは。

税理士のさっさんです。

「税理士」ってどうやったらなれるんですかね？

①　試験に合格すること

②　大学院で修士か博士を授与されること

③　国税に２３年従事すること

④　弁護士であること

⑤　公認会計士であること

ざっとこんな感じですかね。

税理士試験は、科目ごとに試験があって、５科目合格したら税理士資格を取得できます。

科目は何でもいいわけではなくて、「簿記論」と「財務諸表論」っていう会計系の科目は必須で、「法人税法」と「所得税法」はどちらか１科目に合格することが必須です。

１度合格すればそれは永遠に有効なんです。

４科目目を合格したら「官報リーチ」なんて言いますね。

５科目目に合格したら官報に名前が載るんです。

だから「官報リーチ」の人は通知が来る前に結果がわかるんです。

で、今日は税理士試験の合格発表の日。

合格者、官報に載っていますね。

７４９名。

狭き門ですね。

合格された方、本当におめでとうございます。

長く辛い戦い、本当にお疲れさまでした。

今日は勝利の美酒に酔いしれてください。

少し私の昔話をしますね。

私は高校球児だったんですね。

公立の進学校でしたけど地元ではそこそこ強いと言われるくらいの。

西日本の公立進学校では唯一の男子校でした。今は共学ですが。。。

男子校であったことをモテなかった理由にしてますけどね笑

高校野球は、春と夏に甲子園大会があって、都道府県ごとに県予選が行われます。

その夏の大会で負けた時点で３年生は引退するんです。

３年生が引退して、新チームになり私は４番を任されました。

４番っていうのは打順のことで、野球で攻撃するときの花形ですかね。

私は、親からすごく丈夫で逞しい体を授けてもらいましたからね。

税理士っぽくないですよ。日本で５指に入る「大型」税理士だと思います。

自称ですけど笑

そこそこ強かったので最後の夏の大会はシード校に選ばれたんです。

周りからの期待も高まって来てたんですけどね。

大会直前に骨折してしまったんです。練習試合中に。

僕は１塁を守ってたんですけどね、打者がセーフティバントを試みて、投手がマウンドを駆け下りてボールを捕って１塁に送球したんです。

そのボールを１塁の私が捕ろうとした時に打者走者が走りこんできて交錯しました。

何か腕に違和感があったんで見てみたら完全に折れてましたね。見たらすぐわかるほどに。

翌日から大会が終わるまでは地獄でしたね。だからなのか断片的にしか記憶がありません。。。

いろいろ言われたんですね。

「４番のくせにケガなんかしやがって」

「情けない」

「負けたらお前のせいだ」とか。。。

一緒に頑張ったチームメートや監督さん、日ごろから気にかけてくださった方には感謝してるんです。ケガしてからも温かかったですし、一生ものの親友もできましたからね。

「にわか」の人はやっぱ言うんですよ。

子供ながらに「どんなに頑張っても、結果を出さないと評価されないんだな～」って思いましたね。

何より悔しかったのは、「頑張った成果を試すことなく終わってしまったこと」なんですよね。

高校３年生の夏は二度と取り戻せませんしね。

だからだと思います。僕が税理士になることを諦めなかったのは。

「絶対に結果を出す」

１８年もかかっちゃいましたけどね笑

インターネット官報に８時３０分頃アップされるでしょ？

自分から報告する前にメールやら電話やらラインやら、祝福が届きますから。

嬉しいですよ。

ちゃんと応援してくれてる人がいますから。

諦めずに頑張ってください！

でも、今日は憂さ晴らししてください笑

税制大綱が出ましたね。

この辺もぼちぼち書いていきましょうかね。

社会保険 任意継続？ 国民健康保険？

こんにちは。

税理士のさっさんです。

今日は税金のことから離れて社会保険の「健康保険」について書きます。

これも開業１年目の個人事業主の方向けですかね。

私は今年の７月３１日に勤務していた税理士事務所を退職しました。

その後準備期間を２か月ほど設けて、１０月３日に開業しました。

１０月３日は私の誕生日です。

サラリーマン時代の社会保険料って、給料から天引きされていますよね？

あの社会保険料、「健康保険」ってのと「年金」があります。４０歳になると「介護」ってやつも加わります。

退職したらどうなるのでしょうか？

方法は２つ。

①　「任意継続」するか、

②　「国民健康保険」に切り替えるか

※　もう一つ、「誰かの扶養に入る」って手もありますが割愛します。

どちらも所得に基づいて保険料が算出されるんですけどね、算出方法が違うんです。

①の「任意継続」は「退職時の標準報酬月額」を基に算出されます。

で、「退職時の標準報酬月額」には上限が設けられています。上限額は３０万円。

退職時の標準報酬月額が１００万円の人も３１万円の人も保険料は同じになります。

ちなみに、私の住む町の３０万円での健康保険料は・・・３５，９１０円。。。

月額です。。。まあまあ高いですね・・・

サラリーマンの時って会社が保険料の半分を負担してくれてるんですよ。

「任意継続」だと全額自己負担。。。

②の「国民健康保険」は「世帯の所得」の合計額に基づいて算定されます。

ちなみに給料が５００万円であるサラリーマンの夫（妻はパート収入１００万円）が退職して独立した場合、国民健康保険料は、４４，５３３円（月額）になります。

※　私の住む町はホームページで計算できます。

※　また、窓口に相談に行ったら計算してくれます。

この例だと①を選んだ方が良さそうですね。

注意点を２つ。

・　「任意継続」は２年間限定の制度です。

・　保険料の納付が遅れると加入を打ち切られます。

開業１年目って、初期投資もかかるし、売上もなかなか軌道に乗らないし、給料もらってた頃より収入が下がるケースもあると思うんですよね。

私がそうですから笑

任意継続を選択し、年を越して確定申告をしたら前年より所得が下がった場合は、国民健康保険に切り替えた方がお得になるかもしれません。

最後に税金の話。

「任意継続」も「国民健康保険」も払った金額は所得税を計算する上で所得控除の対象になりますので関係書類は大切に保管してください。

確定申告 消費税って納めるの？

こんにちは。

税理士のさっさんです。

今年開業された個人事業主の方、年が明けたら初確定

申告ですね。

色々分からないことが多いと思います。

今日は、開業１年目の方向けの記事を書きます。

テーマは「消費税」。

今年の売上の状況はいかがですか？

「売上」が発生した時、消費税をオンしますよね？

１０％か８％。もし売上１０００万円の１０％なら

１００万円。

そのオンした消費税って国に納めなくていいんでしょ

うか？

「１年目は納めなくていいんです。」

「２年目から納める人もいます。」

消費税法では「基準期間」と「特定期間」って期間が

あります。

「基準期間」は２年前の１月１日から１２月３１日ま

での期間

「特定期間」は１年前の１月１日から６月３０日まで

の期間

※　個人事業主の場合です。

で、この基準期間の「課税売上高」が１０００万円を

超える場合には消費税の納税義務が発生します。

また、「特定期間」の「課税売上高」が１０００万円

を超える場合も消費税の納税義務が発生します。

今年の分は・・・

基準期間は・・・今年開業したんだからないですよね。

特定期間は・・・同上ですね。

だから、納税義務はありません。

来年はどうでしょうか？

基準期間は・・・２年目だからまだありませんね。

特定期間は・・・６月までに開業していたらあります

ね。

特定期間の「課税売上高」が１０００万円を超えてい

たら来年は納税義務者になります。

この場合なんですけどね、「課税売上高」を「給与支

給額」に置き換えることができます。

①　課税売上高が１，２００万円

②　給与支給額が５００万円　

の場合は、納税義務はありません。

再来年はどうでしょう。

基準期間・・・ありますね。

特定期間・・・ありますね。

なので、今年の課税売上高が１０００万円を超えるか、

来年の１月１日から６月３０日の期間の課税売上高が

１０００万円を超える場合には、再来年は納税義務が

発生します。

これは現在の法律上の取扱いです。

２０２３年から「インボイス制度」っていうのが始ま

る予定なんです。

これが始まるとまた変わってくるんですけどね・・・。

「インボイス制度」についてはまたの機会に書きます。